Sådan beregnes vurderingen

Grundlaget er et månedligt kvadratmeterpris-indeks bygget af data fra Boligsidens markedsstatistik på to geografiske niveauer: dit postnummer og din kommune. Hver måneds prisudvikling vægtes efter, hvor mange handler der faktisk var — et postnummer med mange handler styrer næsten hele sin egen udvikling, mens et tyndt marked automatisk læner sig op ad kommunen. Manglende måneder i tynde markeder udfyldes ud fra områdets egen trend, aldrig fra landsudviklingen, som viste sig at skævvride tynde markeder markant.

Indekset blander procentvise ændringer, ikke prisniveauer — postnummerets og kommunens meget forskellige gennemsnitspriser kan derfor aldrig forurene hinanden.

Din faktiske købspris er det mest pålidelige, der findes om netop din bolig — den indeholder alt det, statistik ikke kan se: stand, indretning, lysindfald, etage. Vurderingens ene ben tager derfor købsprisen og fører den frem til i dag med indeksets relative udvikling siden din købsdato (interpoleret til den præcise dag).

Vurderingens andet ben er de faktiske, tinglyste salgspriser på naboboliger. De ca. 500 nærmeste boliger af samme type hentes med hele deres salgshistorik, og hvert relevant salg justeres til nutidspriser med prisindekset. Salgene vægtes efter lighed: afstand, størrelse (⅔–1⅔ af din bolig), hvor nyligt salget er, byggeår og etage. Salg i samme ejendom tæller dobbelt — de deler byggekvalitet, fællesarealer og mikro-beliggenhed med din bolig på en måde, ren afstand ikke kan skelne. Skønnet er en vægtet median, så et enkelt afvigende salg ikke kan trække estimatet.

Ikke alle tinglyste “salg” er reelle markedshandler: salg af en andel af boligen (f.eks. når en partner købes ind til halv pris) og familieoverdragelser registreres som almindelige frie salg og kan ikke skelnes på registreringstypen. De frasorteres derfor automatisk på prisniveau: salg, hvis kvadratmeterpris afviger mere end ±50 % fra de øvrige sammenlignelige salg, indgår ikke i skønnet.

Er der færre end fem brugbare nabosalg, udelades dette ben helt, og vurderingen hviler alene på ankeret. De mest sammenlignelige salg vises på dashboardet, så du selv kan se grundlaget.

Jord ud over en byggegrund lægges til separat. Nabosalgene prissætter bygninger per kvadratmeter bolig, og naboerne ligger på almindelige parcelhusgrunde — så jorden på en ejendom med mere end 2.500 m² er usynlig for dem. Grundarealet hentes fra matrikelregisteret (alle matrikelnumre på ejendommen, ikke kun det huset står på), og arealet derudover værdisættes til det dobbelte af regionens landbrugsjordpris fra Danmarks Statistik. Målt på 3.317 villahandler undervurderede modellen ejendomme over 1 ha med ca. 20 %; med jordleddet er det ca. 9 %. For boliger på en almindelig grund ændrer leddet intet — det er nul under 2.500 m².

Den endelige vurdering er en vægtet blanding af de to ben. De to skøn fejler på hver sin måde: ankeret kender din bolig, men ældes i takt med at købet kommer på afstand; nabosalgene kender markedet lige nu, men ikke din bolig. For ejerlejligheder, rækkehuse og fritidsboliger vægter ankeret 50 %; for villaer 70 % — et hus får aldrig et salg i samme bygning, så husenes nabosalgs-ben er målbart svagere. Er de to ben usædvanligt langt fra hinanden (mere end ca. 40 %), sænkes ankerets vægt desuden gradvist — ved meget stor uenighed hviler vurderingen næsten udelukkende på nabosalgene, som netop i de tilfælde har vist sig markant mere præcise. Vægtene er ikke valgt efter mavefornemmelse — se næste afsnit — og beregningssiden for din bolig viser altid den faktiske vægt, der blev brugt.

Mangler det ene ben, bruges det andet alene. Har du ikke oplyst købspris og købsdato, hviler vurderingen udelukkende på nabosalgene — mindre præcist end blandingen (median-afvigelse 6,3–8,1 % mod 5,6–6,8 % i de tætte markeder), men stadig et reelt skøn, og vi viser det med et bredere interval. Er der omvendt for få brugbare nabosalg, hviler den alene på ankeret.

Hele modellen er kalibreret med en gensalgs-test: For alle ejerlejligheder, der er solgt to gange (ca. 18.300 salgspar i seks forskellige markeder — Frederiksberg, København Ø, Nørrebro, Aarhus C, Odense C og Kolding), lod vi modellen forudsige anden salgspris alene ud fra første salg, og målte afvigelsen mod den faktiske pris. Modellen så aldrig salg, der først blev offentliggjort efter forudsigelsestidspunktet, og aldrig boligens egne salg. To af markederne (Nørrebro og Odense C) blev først testet efter at modellens parametre var låst, så resultaterne ikke kan være tilpasset dem.

Resultat i det tætteste marked (Frederiksberg, 4.032 salgspar): median-afvigelsen er 5,6 %, og 74 % af forudsigelserne rammer inden for ±10 % af den faktiske salgspris (Nørrebro: 6,2 %, København Ø: 6,5 %, Aarhus C: 6,7 %, Odense C: 6,8 %). Uden nabosalgene var median-afvigelsen 6,9 %, og med det gamle rene kommune-indeks 6,9 % med større spredning. I det tynde marked (Kolding) er median-afvigelsen 10,6 % — tynde markeder er sværere for alle metoder.

Derfor viser vi et interval omkring estimatet i stedet for kun ét tal, og bredden følger hvor meget modellen faktisk ved om din bolig — både hvilke ben vurderingen hviler på, og hvilken boligtype det er (se næste afsnit). Intervallerne er kalibreret, så den faktiske salgspris lander indenfor i 8 ud af 10 handler. For en ejerlejlighed er intervallet ±14 % når begge ben er med, ±15 %når vurderingen bygger på nabosalg alene (ingen købspris oplyst), og±17 % når den hviler alene på ankeret (for få nabosalg, typisk i tynde markeder). For villaer og rækkehuse er de tilsvarende intervaller ±34 %, ±34 % og ±42 %, og for fritidsboliger ±37 %, ±39 % og ±49 %.

De intervaller er bredere end dem vi viste tidligere, og det er med vilje. Vi målte i juli 2026 efter, hvor ofte den rigtige salgspris faktisk lå inden for det interval vi viste — på 108.705 vurderinger fordelt på 34 markeder. Svaret var kun 54-68 %, altså noget nær en mønt op i luften for et hus. De gamle bredder var sat ud fra modellens typiske afvigelse, hvilket er en anden ting end hvor ofte prisen rammer indenfor. Vi har derfor sat bredderne op, så de holder det de lover. Estimatet i midten er uændret — det er kun løftet om intervallet, der er blevet ærligt.

Intervallet afhænger desuden af, hvor mange nabosalg vurderingen hviler på. Er der færre end 25 sammenlignelige salg, er skønnet målbart mere usikkert, og intervallet udvides tilsvarende — for en villa fra ±34 % til ±41 %. Det er ikke en sjælden undtagelse: det gælder 1,4 % af ejerlejlighederne, men 16 % af villaerne og 39 % af fritidsboligerne, netop fordi et hus har færre sammenlignelige naboer end en lejlighed.

Grundens størrelsegør også intervallet bredere for huse, ud over jordleddet i afsnit 3. Har grunden mere end ca. 50 % mere areal end den typiske grund i vores datagrundlag, er modellens skøn testet til at være målbart mindre præcist — intervallet udvides fra ±34 % til ±59 % (±60 % ved nabosalg alene). Er der samtidig registreret en udbygning på grunden — garage, lade, udhus eller lignende — i Bygnings- og Boligregistret (BBR), på en grund over 2.500 m², udvides intervallet til ±60 %: den slags ejendomme har vist sig systematisk sværere at ramme præcist, selv efter jordens værdi er lagt til. For netop de ejendomme skriver vi ikke "8 ud af 10", for et symmetrisk interval bredt nok til at holde det løfte ville være bredere end selve vurderingen — der siger vi i stedet, at skønnet er meget usikkert. For huse på en almindelig grund ændrer ingen af delene noget.

Modellen er markant mere præcis på ejerlejligheder end på huse. Vi har kørt den samme gensalgs-test på villaer/rækkehuse (17.076 salgspar i 27 markeder) og på fritidsboliger (991 salgspar i 4 markeder). Median-afvigelsen er 6,4 % for ejerlejligheder, 12,3 % for villaer og rækkehuse og 15,0 % for fritidsboliger.

Forskellen er ikke tilfældig, men bygget ind i datagrundlaget. En lejlighed sammenlignes med næsten identiske naboboliger i samme opgang — dobbeltvægtningen af salg i samme ejendom udløstes for 0 % af husvurderingerne, simpelthen fordi hvert hus er sin egen ejendom. Grundens størrelse indgår i modellen (se afsnit 3 og 5), men kun for de 2,6 % af husene med mere end 2.500 m² grund — for langt de fleste huse har vi testet at bruge grundarealet direkte til at justere selve prisen, både som vægtning af nabosalg og som en niveaukorrektion, uden at det flytter præcisionen målbart. Grundstørrelsen bruges i stedet til at gøre intervallet bredere, ikke prisen mere præcis. Fritidsboliger er sværest af alle — sæsonbetonede, meget forskellige indbyrdes og i tynde markeder.

Vurderingen af et hus er stadig et reelt skøn — blandingen af de to ben slår begge enkeltben for alle tre boligtyper — men den skal læses med det bredere interval, vi viser til den.

Ejerlejligheder, villaer/rækkehuse og fritidsboliger sælges alle ved tinglyst skøde — det er derfor modellen ovenfor kan bygge et prisindeks og finde sammenlignelige salg. Et salg af en andelsbolig er derimod et salg af en andel i en forening, ikke af fast ejendom, og tinglyses aldrig. Boligsiden har hverken prisstatistik eller salgshistorik for andelsboliger, så begge ben i modellen mangler deres data helt — der er intet at estimere ud fra.

Loven sætter desuden en maksimalpris for, hvad en andel må sælges for (andelsboligforeningsloven §5): andelsværdien, som foreningens generalforsamling fastsætter ud fra en valgt opgørelsesmetode (fx anskaffelsespris, valuarvurdering eller offentlig vurdering), plus værdien af individuelle forbedringer. I et presset marked handles andele ofte netop til den pris. Din bolig er derfor ikke undervurderet — værdien er en administrativ beslutning i foreningens regnskab, ikke noget der kan udledes af markedsdata.

Vi viser i stedet den andelsværdi, du selv indtaster fra foreningens seneste nøgleoplysningsskema eller årsregnskab, uden interval og uden at blande den med et estimat. Det eneste, vi følger automatisk for en andelsbolig, er om den er sat til salg lige nu, og til hvilken pris.

Vurderingen er et markedsstatistisk skøn. Den kan ikke se renoveringer efter købet, en ny altan, slitage eller andre forhold i netop din bolig — og den kender ikke forskel på en istandsat og en nedslidt kvadratmeter. Brug den som et velunderbygget pejlemærke for markedsudviklingen, ikke som en salgsvurdering fra en mægler, der har set boligen.

Markedsstatistik og tinglyste salgspriser: Boligsidens offentlige data. Boligoplysninger (areal, byggeår): BBR via adresseopslaget. Data opdateres automatisk hver nat.