Den estimerede værdi kombinerer tre kilder: din egen købspris ført frem med et lokalt prisindeks, de faktiske salgspriser på sammenlignelige naboboliger, og en landsdækkende model trænet på alle handler siden 2004.
Grundlaget er et månedligt kvadratmeterpris-indeks for dit postnummer.
For ejerlejligheder, villaer og rækkehuse og fritidsboliger beregner vi det selv af tinglyste handler fra Ejerfortegnelsen — det offentlige register over ejerskifter, som Datafordeleren udstiller. Indekset følger kvadratmeterprisen i postnummeret måned for måned; hvor postnummeret har få handler, læner det sig automatisk op ad kommunen, landsdelen og hele landet, og et fast tillæg for postnummerets prisniveau lægges oven i. Handler tinglyses med forsinkelse, så de seneste måneder vises først, når de er tilstrækkeligt udfyldt — en halvt udfyldt måned ville ellers trække indekset ned.
Din faktiske købspris er det mest pålidelige, der findes om netop din bolig — den indeholder alt det, statistik ikke kan se: stand, indretning, lysindfald, etage. Vurderingens første kilde tager derfor købsprisen og fører den frem til i dag med indeksets relative udvikling siden din købsdato (interpoleret til den præcise dag). Slår du en adresse op uden at logge ind, bruges boligens seneste tinglyste handelspris på samme måde.
Vurderingens anden kilde er de faktiske, tinglyste salgspriser på naboboliger. De ca. 500 nærmeste boliger af samme type hentes med hele deres salgshistorik, og hvert relevant salg justeres til nutidspriser med prisindekset. Salgene vægtes efter lighed: afstand, størrelse (⅔–1⅔ af din bolig), hvor nyligt salget er, byggeår og etage. Salg i samme bygning tæller dobbelt — de deler byggekvalitet, fællesarealer og mikro-beliggenhed med din bolig på en måde, ren afstand ikke kan skelne. Skønnet er en vægtet median, så et enkelt afvigende salg ikke kan trække estimatet.
Nabosalgene suppleres af en model trænet på alle tinglyste handler i Danmark siden 2004, som vurderer boligen ud fra dens størrelse, alder, type og beliggenhed. Den blandes med nabosalgene med 50 % vægt, før resultatet holdes op mod købsprisen — sammen har de ramt tættere end nabosalgene alene, mest hvor der er få af dem. Modellen bruges kun sammen med nabosalg, og ikke hvis de to er helt uenige om boligen.
Søg din adresse og se estimatet, intervallet og nabosalgene bag det. Ingen konto nødvendig.
Ikke alle tinglyste “salg” er reelle markedshandler: salg af en andel af boligen (f.eks. når en partner købes ind til halv pris) og familieoverdragelser registreres som almindelige frie salg og kan ikke skelnes på registreringstypen. De frasorteres derfor automatisk på prisniveau: salg, hvis kvadratmeterpris afviger mere end ±50 % fra de øvrige sammenlignelige salg, indgår ikke i skønnet.
Er der færre end fem brugbare nabosalg, udelades nabosalgene helt, og vurderingen hviler alene på ankeret. De mest sammenlignelige salg vises på dashboardet, så du selv kan se grundlaget.
Jord ud over en byggegrund lægges til separat. Nabosalgene prissætter bygninger per kvadratmeter bolig, og naboerne ligger på almindelige parcelhusgrunde — så jorden på en ejendom med mere end 2.500 m² er usynlig for dem. Grundarealet hentes fra matrikelregisteret (alle matrikelnumre på ejendommen, ikke kun det huset står på), og arealet derudover værdisættes til det dobbelte af regionens landbrugsjordpris fra Danmarks Statistik. Målt i juli 2026 på 3.317 villahandler undervurderede modellen ejendomme over 1 ha med ca. 20 %; med jordleddet er det ca. 9 %. For boliger på en almindelig grund ændrer leddet intet — det er nul under 2.500 m².
Den endelige vurdering er en vægtet blanding af købsprisen og markedets bud (nabosalg og den landsdækkende model). De to skøn fejler på hver sin måde: ankeret kender din bolig, men ældes i takt med at købet kommer på afstand; nabosalgene kender markedet lige nu, men ikke din bolig. Ankeret vægter 50 % for ejerlejligheder, 50 % for rækkehuse, 70 % for villaer og 50 % for fritidsboliger — en fritliggende villa får aldrig et salg i samme bygning, så dens nabosalg er målbart svagere. Vægtene er ikke valgt efter mavefornemmelse — se næste afsnit — og beregningssiden for din bolig viser altid den faktiske vægt, der blev brugt.
For ejerlejligheder og villaer gælder desuden: ligger de to usædvanligt langt fra hinanden (mere end ca. 40 %), sænkes ankerets vægt gradvist — ved meget stor uenighed hviler vurderingen næsten udelukkende på nabosalgene, som netop i de tilfælde har vist sig markant mere præcise. For de øvrige boligtyper er det ikke målt, og vægten holdes derfor fast.
Ankeret taber vægt, efterhånden som købet ældes. Op til 5 år tæller det fuldt; derefter aftager vægten jævnt, og fra 20 år indgår købsprisen ikke længere i vurderingen, som så hviler på nabosalgene alene. Det er målt, ikke antaget: for boliger købt for 15–35 år siden er nabosalgene alene mere præcise end blandingen, og en gradvis nedvægtning slår begge dele. Har boligen ingen brugbare nabosalg, bliver ankeret dog stående uanset alder — der er ikke noget andet at falde tilbage på, og det viser vi i stedet med et markant bredere interval.
Mangler den ene side, bruges den anden alene. Har du ikke oplyst købspris og købsdato, hviler vurderingen udelukkende på nabosalgene — mindre præcist end blandingen (median-afvigelse 6,3–7,8 % mod 5,5–6,7 % i de tætte markeder), men stadig et reelt skøn, og vi viser det med et bredere interval. Er der omvendt for få brugbare nabosalg, hviler den alene på ankeret.
Til sidst en lært finjustering. En model, der har lært af 42.000 boliger solgt to gange, justerer resultatet en smule ud fra, hvor langt vurderingen typisk rammer ved siden af for boliger som din — hvor enige kilderne er, hvor længe siden købet er, og boligens størrelse og type. Den bruges kun, når der er en købspris, flytter højst omkring ±15 %, og kan aldrig flytte alle vurderinger op eller ned samlet. For fritidshuse holdes værdien desuden inden for en rimelig afstand af den offentlige vurdering, omregnet til nutidige salgspriser.
Hele modellen er testet med en gensalgs-test: For boliger, der er solgt to gange, lod vi modellen forudsige anden salgspris alene ud fra første salg, og målte afvigelsen mod den faktiske pris. For ejerlejligheder er det 33.648 salgspar i 29 markeder. Modellen så aldrig salg, der først blev offentliggjort efter forudsigelsestidspunktet, og aldrig boligens egne salg. Markederne er udvalgt efter en fast regel, som blev lagt fast, før noget tal blev aflæst — ikke de markeder, modellen er finjusteret på.
Salgsparrene er tinglyste handler fra Ejerfortegnelsen, og kun almindelige frie handler tæller med: familiehandler, delandele og handler, der dækker flere boliger på én gang, er sorteret fra. Det er de samme data, vurderingen selv bygger på i dag. Det gør også tallene pænere end dem, vi tidligere viste — ikke fordi modellen er blevet bedre, men fordi testsalgene er renere.
Resultat i det tætteste marked (Frederiksberg, 3.774 salgspar): median-afvigelsen er 5,5 %, og 77 % af forudsigelserne rammer inden for ±10 % af den faktiske salgspris (Nørrebro: 6,0 %, København Ø: 6,1 %, Aarhus C: 6,5 %, Odense C: 6,7 %). I det tynde marked (Kolding) er median-afvigelsen 9,5 % — tynde markeder er sværere for alle metoder.
Derfor viser vi et interval omkring estimatet i stedet for kun ét tal, og bredden følger hvor meget modellen faktisk ved om din bolig — både hvad vurderingen hviler på, og hvilken boligtype det er (se næste afsnit). Intervallerne er kalibreret, så den faktiske salgspris lander indenfor i 8 ud af 10 handler. For en ejerlejlighed er intervallet ±14 % når både købspris og nabosalg indgår, ±16 % når vurderingen bygger på nabosalg alene (ingen købspris oplyst), og ±19 % når den hviler alene på ankeret (for få nabosalg, typisk i tynde markeder). Tabellen viser alle boligtyper — hvor et symmetrisk interval ville skulle være bredere end selve vurderingen for at holde løftet, skriver vi ikke et tal, men at skønnet er meget usikkert.
Vist interval pr. boligtype og grundlag — målt, så salgsprisen lander indenfor i 8 ud af 10 handler
| Boligtype | Købspris + nabosalg | Kun nabosalg | Kun købspris |
|---|---|---|---|
| Ejerlejligheder | ±14 % | ±16 % | ±19 % |
| Rækkehuse | ±19 % | ±20 % | ±25 % |
| Villaer | ±25 % | ±36 % | ±57 % |
| Fritidsboliger | ±37 % | ±39 % | meget usikkert |
Bredderne er målt, ikke skønnet, og de bliver målt om. Frem til juli 2026 var de sat ud fra modellens typiske afvigelse, hvilket er en anden ting end hvor ofte prisen rammer indenfor: da vi første gang målte det efter, holdt intervallerne kun 54–68 %, altså noget nær en mønt op i luften for et hus. De blev derfor gjort bredere. I august 2026 målte vi igen — på 328.368 vurderinger fordelt på 84 markeder — og denne gang gik det begge veje. Rækkehuse havde aldrig været med i målingen og fik for smalle intervaller; de er sat op. Villaer havde omvendt fået intervaller, der passede til en dårligere model end den vi kører i dag, og de er sat ned: en villa med både købspris og nabosalg er nu ±25 % i stedet for ±34 %. Estimatet i midten er uændret begge gange — det er kun løftet om intervallet, der bliver holdt ved lige.
Intervallet afhænger desuden af, hvor mange nabosalg vurderingen hviler på. Er der færre end 25 sammenlignelige salg, er skønnet målbart mere usikkert, og intervallet udvides tilsvarende — for en villa fra ±25 % til ±31 %. Det er ikke en sjælden undtagelse: det gælder 1,4 % af ejerlejlighederne, men 16 % af villaerne og 39 % af fritidsboligerne, netop fordi et hus har færre sammenlignelige naboer end en lejlighed.
Grundens størrelse gør også intervallet bredere for huse, ud over jordleddet i afsnit 3. Har grunden mere end ca. 50 % mere areal end den typiske grund i vores datagrundlag, er modellens skøn testet til at være målbart mindre præcist — intervallet udvides fra ±25 % til ±40 % (±58 % ved nabosalg alene). Er der samtidig registreret en udbygning på grunden — garage, lade, udhus eller lignende — i Bygnings- og Boligregistret (BBR), på en grund over 2.500 m², udvides intervallet til ±60 %: den slags ejendomme har vist sig systematisk sværere at ramme præcist, selv efter jordens værdi er lagt til. For netop de ejendomme skriver vi ikke "8 ud af 10", for et symmetrisk interval bredt nok til at holde det løfte ville være bredere end selve vurderingen — der siger vi i stedet, at skønnet er meget usikkert. For huse på en almindelig grund ændrer ingen af delene noget.
Modellen er markant mere præcis på ejerlejligheder end på villaer. Vi har kørt den samme gensalgs-test på rækkehuse (4.705 salgspar i 47 markeder), villaer (15.174 salgspar i 49 markeder) og fritidsboliger (4.034 salgspar i 20 markeder). Median-afvigelsen er 6,4 % for ejerlejligheder, 6,5 % for rækkehuse, 11,0 % for villaer og 14,1 % for fritidsboliger.
Rækkehuse og villaer vises hver for sig, fordi forskellen er stor og fordi modellen behandler dem forskelligt hele vejen igennem — de har hver deres sammenligningsgrundlag, deres egen vægtning af købspris og nabosalg og deres eget interval. Et rækkehus har reelt næsten identiske naboer, ligesom en lejlighed har det; en fritliggende villa har ikke. Indtil august 2026 blev de to slået sammen til ét tal, og det tal var i praksis målt på villaer alene.
Forskellen er ikke tilfældig, men bygget ind i datagrundlaget. En lejlighed sammenlignes med næsten identiske naboboliger i samme opgang — dobbeltvægtningen af salg i samme bygning blev udløst for 0 % af husvurderingerne, simpelthen fordi hvert hus er sin egen bygning. Grundens størrelse indgår i modellen (se afsnit 3 og 5), men kun for de 2,6 % af husene med mere end 2.500 m² grund — for langt de fleste huse har vi testet at bruge grundarealet direkte til at justere selve prisen, både som vægtning af nabosalg og som en niveaukorrektion, uden at det flytter præcisionen målbart. Grundstørrelsen bruges i stedet til at gøre intervallet bredere, ikke prisen mere præcis. Fritidsboliger er sværest af alle — sæsonbetonede, meget forskellige indbyrdes og i tynde markeder.
Vurderingen af et hus er stadig et reelt skøn — blandingen slår både købsprisen og nabosalgene alene for alle tre boligtyper — men den skal læses med det bredere interval, vi viser til den.
Ejerlejligheder, villaer, rækkehuse og fritidsboliger sælges alle ved tinglyst skøde — det er derfor modellen ovenfor kan bygge et prisindeks og finde sammenlignelige salg. Et salg af en andelsbolig er derimod et salg af en andel i en forening, ikke af fast ejendom, og tinglyses aldrig. Intet register fører derfor salgshistorik eller nabosalg for den enkelte andel, så modellens kilder mangler deres data helt — der er intet at estimere ud fra.
Loven sætter desuden en maksimalpris for, hvad en andel må sælges for (andelsboligforeningsloven §5): andelsværdien, som foreningens generalforsamling fastsætter ud fra en valgt opgørelsesmetode (fx anskaffelsespris, valuarvurdering eller offentlig vurdering), plus værdien af individuelle forbedringer. I et presset marked handles andele ofte netop til den pris. Din bolig er derfor ikke undervurderet — værdien er en administrativ beslutning i foreningens regnskab, ikke noget der kan udledes af markedsdata.
Vi viser i stedet den andelsværdi, du selv indtaster fra foreningens seneste nøgleoplysningsskema eller årsregnskab, uden interval og uden at blande den med et estimat. Det eneste, vi følger automatisk for en andelsbolig, er om den er sat til salg lige nu, og til hvilken pris.
Estimatet er et markedsstatistisk skøn. Det kan ikke se renoveringer efter købet, en ny altan, slitage eller andre forhold i netop din bolig — og det kender ikke forskel på en istandsat og en nedslidt kvadratmeter. Brug det som et velunderbygget pejlemærke for markedsudviklingen, ikke som en salgsvurdering fra en mægler, der har set boligen.
Prisindeks: eget indeks af tinglyste handler fra Ejerfortegnelsen (Datafordeleren). Sammenlignelige nabosalg: tinglyste ejerskifter — via Boligsidens data, når de kan nås, ellers direkte fra Ejerfortegnelsen; beregningssiden for hver bolig oplyser, hvilken kilde der blev brugt. Boligoplysninger (areal, byggeår): BBR via adresseopslaget. Data opdateres automatisk hver nat.